关于保交楼、受困房企化险等 金融支持房地产16条释放积极信号？

一纸新闻，一石激起千层浪。

11月14日早盘开盘，银行股、地产股集体上涨。消息面上，中国人民银行和中国银保监会联合送出了一套政策“大礼包”。上周五，房地产板块已经掀起了一波涨停。

央行和银监会11月11日联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，在房地产信贷、金融支持“保障房交付”、风险处置、金融消费者权益保护、金融政策阶段性调整等方面提出了16条明确要求。

支持合理融资需求，维护融资稳定。开发贷款等存量融资合理展期不得调整贷款分类。

近期不少民营房企陷入流动性困局，房企频频违约，购房者更加理性。

就信贷投放而言，《通知》保持支持合理需求、保持稳定的总基调。对房地产开发贷款，对国有企业、民营企业等各类房地产企业一视同仁，按照市场化原则满足房地产项目的合理融资需求；在个人住房贷款方面，继续支持“因城施策”的差别化信贷政策，合理确定房贷首付比例和贷款利率政策下限。

在此之前，有不少市场消息传出，要求大型商业银行和股份制银行加大对房地产融资的支持力度。055-79000还提出，稳定建筑企业信贷投放，鼓励金融机构在风险可控、业务可持续的基础上，优化建筑企业信贷服务，提供必要的贷款支持，保持建筑企业融资持续稳定。

同时，《通知》也分别给增量融资和存量融资“定心丸”。明确要保持债券融资、信托等资产管理产品融资稳定，支持开发贷、信托贷等股票融资合理展期。

具体来说，《通知》明确鼓励金融机构和房地产企业在保证债券安全性的前提下，基于商业原则自主协商，通过存量贷款展期、调整还款安排等方式积极支持，促进项目竣工交付。自《通知》下发之日起，未来6个月内到期的，可允许超出原规定展期1年，不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类应与之一致。

债券市场方面，《通知》提出支持优质房地产企业发行债券融资，推动专业信用增级机构为财务整体健康、短期有困难的房地产企业债券发行提供增级支持。就赎回而言，鼓励债券发行人和持有人提前沟通，做好债券赎回资金安排。按期支付确有困难的，通过协商做出合理的延期和置换安排，积极化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。

对于信托业务，《通知》鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格执行资产管理产品监管要求、做好风险防控的基础上，按照市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设提供资金支持。

合理延伸和引入信托公司等融资渠道，不仅可以拉长房地产企业的债务期限，还可以提供流动性支持。在支持合理融资需求、保持融资稳定的框架下，《通知》给房地产市场带来了更多的积极信号。

坚定不移“保楼房交付”，鼓励金融机构提供新的配套融资支持。

此后，住建部、财政部、人民银行等相关部门出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项贷款支持已售逾期住宅项目建设交付；国务院召开的第十次全国深化“简政放权、加强监管、改善服务”改革电视电话会议要求，各有关部门和地区要认真做好保交房、防烂尾、稳预期工作，用好保交房专项贷款，压实项目实施主体责任，防范风险，保持房地产市场平稳健康发展。

055-79000除继续支持开发性政策性银行提供“抵押担保”专项贷款外，还提出鼓励金融机构提供配套融资支持。为特别贷款支持项目提供的新的配套融资支持是为了促进解决尚未支付购房款的个人的住房贷款风险。

事实上，很多地区已经明确引导商业银行提供配套融资支持。央行货币政策委员会第三季度例会也提出，加快使用“楼宇交付担保”专项贷款，并根据需要加大工作力度，引导商业银行提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

河南银保监披露的数据显示，截至10月末，全省银行业机构累计发放开发贷款314.1亿元，为问题房地产、保底交付楼项目提供配套融资262亿元，投入151.5亿元。湖北省恩施州住建局出具的《通知》显示，风险处置项目贷款业务安全有序开展，支持增加“楼保”项目配套融资贷款。

根据《通知》，商业银行可在房地产开发贷款下新设“专项贷款配套融资”子科目进行统计和管理。配套融资原则上不超过相应专项贷款的期限，最长不超过3年。销售货款应存入在主融资商业银行或其他商业银行开立的项目专用账户，项目专用账户由提供新的配套融资的商业银行共同管理。

同时，对于商业银行根据《通知》要求，自《通知》下发之日起半年内对专项贷款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不降低风险分类：对新老债务切断后的借款人，按照合格借款人进行管理。新发行的配套融资情况不佳，相关机构和人员已尽职调查的，可以免除责任。

探索市场化化解受困房企风险，提高资产处置效率。

在积极配合困境房地产企业风险处置方面，《关于推动房地产业平稳健康发展的若干措施》提出为房地产项目并购提供资金支持。

具体来看，除了鼓励银行开展房地产项目M&A贷款业务，重点支持优质房地产企业并购陷入困境的房地产项目，鼓励AMC在不良资产处置和风险管理中发挥作用外，《通知》还提出支持符合条件的商业银行和金融资产管理公司面向房地产项目发行以M&A为主题的金融债券。

目前，许多金融资产管理公司已经参与了房地产纾困。例如，中国信达和陕西房地产集团共同设立了100亿元的M&A和重组基金，并积极合作，围绕不良房企的M&A。地方AMC方面，由河南资产和正地集团共同设立郑州国家城基金，再由城基金设立救助基金，以救助基金为母基金撬动60%的社会资本共同组成盘活基金投资风险承担项目。

实际上

首先，对于因疫情等客观原因无法达到房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，央行、银监会或人民银行分支机构、银监会派出机构将根据房地产贷款集中度管理相关规定，根据实际情况和客观评价，合理延长其过渡期。

2020年底，央行和银监会联合发布《通知》。根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，设置了五个档次的房地产贷款集中度要求，并对银行房地产贷款设置了“两条红线”，即房地产贷款余额和个人住房贷款余额不得高于相应的规定上限。过渡期内，2020年12月末房地产贷款和个人住房贷款占比超过管理要求2个百分点的，业务调整过渡期为2021年1月1日起2年；超过2个百分点及以上的，业务调整过渡期为2021年1月1日起4年。

055-79000还提出分阶段优化房地产项目M&A融资政策。相关金融机构要用好央行、银监会发布的适用于各大商业银行和全国性金融资产管理公司的阶段性房地产金融管理开发者_如何学C政策，加快房地产风险市场化。

今年1月，有消息称，相关M&A贷款不再纳入险企项目负债收购“三条红线”相关指标。

对于个人消费者，《通知》明确提出，对于因疫情住院或隔离失去收入来源的个人，或因疫情失去工作的个人，以及因购房合同变更或解除的个人住房贷款，金融机构可按照市场化、法治化原则与购房人自主协商，进行展期等调整。有关各方都应遵守法律法规，信守合同，履行承诺。同时，要切实保护延期贷款的个人信贷权益。

此外，《通知》还提出优化住房租赁信贷服务，拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。对于新市民来说，要优化金融服务，合理确定自己的首套房贷标准，多维度科学审慎评估信用水平，提高借贷还款的便利性。