挂牌量超十万套 刚需入场谨慎？

第一财经消息，“北上广深”四大一线城市中，北京已经是房价最坚挺的城市。

刚刚过去的10月，楼市下行趋势持续。70个大中城市中，仅8个城市二手房价持平或上涨。一线城市中，仅北京二手房价环比微涨0.1%，上海、广州、深圳二手房价均环比下跌，上海也有所放缓。

北京作为首都城市和全国房地产调整的标杆，在今年的市场调整大潮中保持了韧性，房价和住宅成交量没有出现大的波动。随着退税、“转按揭”等利好政策的实施，北京市场的温度也有所上升，很多改善换房的业主都打算借此机会进入。

值得注意的是，全国楼市环境对北京市场也有影响，表现为刚需客户带杠杆入市心态减弱，客户置换速度放缓，二手房市场挂牌量增加，市场整体放缓。一些早些年上车的车主基于对市场环境的判断，决定套现走人。

一位长期在当地从事高端住宅交易的中介表示，现在市场上的刚需客户都比较谨慎，因为大家对未来的收益没有信心，不敢下大力气去杠杆。

二手房挂牌量增加。

近期一线城市楼市分化明显，深圳、广州价格微跌，北京、上海价格上涨。不过，在刚刚过去的10月，上海在二手房市场也“掉队”，仅北京房价环比微涨0.1%。虽然保持正增长，但与上月0.4%的增幅相比仍有所放缓。

伴随房价涨幅放缓的还有二手房挂牌量的增加。多个房产经纪平台的线上数据显示，北京二手房挂牌量已超过10万套，其中链家外埠显示101767套。也有市场声音说后台数据更多，整体13套左右。

二手房挂牌量超过10万套，普遍认为本市房屋整体库存较大。目前，除北京外，杭、渝、津、成、沈、宁、苏、Xi安等十余个城市二手房挂牌量超过10万套。

近几年北京链家二手房挂牌量在9 ~ 10万套左右，部分年份如2020年挂牌量有所增加。今年，其上市量再次受到关注。背后的原因是什么？是受政策利好刺激，置换需求增加，还是车主基于悲观判断套现？

目前，在业内主流观点看来，一个重要原因是“带抵押转让”、免税退税等扶持政策增加了市场活跃度，部分改善型需求业主积极入市，导致房源增加。

日前，中国财政部和国家税务总局发布了一项新政策。自2022年10月1日至2023年12月31日，对纳税人出售自有住房并在出售现有住房后一年内在市场上再次购买住房的，对其出售现有住房已缴纳的个人所得税予以退税。

一直以来，北京二手房交易除了房产证或契税缴纳证明满五年等“五只”房屋外，都遵循差额20%或全款1%的税收政策。随着新政的出台，那些房子不是“满五独”的业主也有意向挂牌出售，于是市场上的挂牌房源多了起来。

此外，北京还出台了“随抵押转移”的政策，即卖方在不结清二手房原抵押贷款的情况下，即可办理房地产转移登记，并同步完成买方抵押贷款的抵押登记。这些政策，在

办理房屋交易的中介告诉记者，最近市场上挂牌房源增多，主要是换房需求，但这套房的主人是为了变现。“房子建于2001年。业主属于一手业主，起拍价比较低。当初挂牌价报2550万。我们根据市场情况降低了价格。”

除了置换和套现业主，部分购房者在新房和二手房的选择中选择前者，也导致二手房库存增加。上述中介表示，房源量的增加并不完全是因为业主预期不佳。另一个重要原因是，近几个月北京大量新房项目入市，很多购房者买了新房，二手房也减少了。

市场交易速度放缓。

尽管二手房挂牌量逐渐增加，但北京仍是全国楼市最稳定的参与者之一。

中指院数据显示，6月以来，北京二手房成交规模持续增长，9月转正。10月份北京二手房市场活跃度有所下降，成交量环比止增转降，但同比仍保持增长。10月北京二手房价格环比上涨0.19%，已连续26个月环比上涨。

安居客平台数据也显示，11月北京二手房挂牌均价为5开发者_开发知识库9761元/平方米，环比上涨0.24%，同比上涨1.49%。从房价走势图可以看出，近一年来，北京二手房经历了两次上涨期，一次是2-5月，另一次是7月至今，最近三个月持续上涨。

教育资源丰富的西城、海淀区，市场需求旺盛，二手房价相对坚挺。安居客平台数据显示，11月西城区二手房挂牌均价为120281元/平方米，环比上涨0.24%；海淀区11月挂牌均价为99149元/平方米，环比上涨0.24%，丰台、石景山环比下降。

虽然“多校划片”“教师轮岗”等政策的出台，正在逐步打破高价学区房的神话，但教育资源分布不均衡的状况短期内并未改变，大量家长仍会涌向传统教育强区置业。

然而，目前低迷的楼市环境也影响了北京市场的流量。当地一位房产中介告诉记者，刚需客户入市非常谨慎，有压力不敢伸手加杠杆。

客户刚需谨慎入市，间接影响“卖一买一”提高群体置换速度。另外，目前新房是很多购房者的选择，这或多或少影响了二手房的改善和置换的速度和闭环。“目前北京存量房成交比较平淡，挂牌总量持续增加，但整体去化速度比较慢。”

不过在他看来，虽然库存量比较大，但北京的市场价格并没有太大波动。“早在2020年，市场上就有很多股票，但随着疫情得到控制，很快就升温了，目前的市场活跃度肯定会打开。”

麦田房产方面，10月北京二手房套数周环比上涨，说明购房者看房意愿在不断加强。但二手房待售量仍在上升，说明虽然看房量在增加，但买家仍有一定的观望情绪；对于想快速卖房的卖家来说，调价的压力依然存在。

再看其他一线城市，二手房市场也面临降价压力。柯睿最近发布的一份研究报告显示，截至2022年9月，深圳二手房平均交易价格从e