金融16条出炉！金融支持房地产再加码 市场解读七大看点？

财联社消息，今天《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》正式公布。055-79000对房地产融资、“保底交房”金融服务、困境房地产企业风险处置等作出部署，提出16条措施。

其中，《通知》指出，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理延期，支持开发性政策性银行提供“保证交付楼房”专项贷款，鼓励金融机构为专项贷款支持项目提供新的配套融资支持，延长房地产贷款集中管理政策过渡性安排，鼓励商业银行发行支持住房租赁的金融债券等。

在房地产业内人士看来，这份政策声明意义重大，信息丰富。这一政策确立了一个非常重要的风控度，即展期政策，可以有效防止房地产金融体系不良率上升；创设配套融资等新的配套工具，延长房贷集中管理政策的过渡期，将对当前房地产市场产生积极而重要的影响。

“《通知》包含十六条具体措施，从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展，政策力度空前。政策的核心逻辑是企业债延期支持融资稳定市场主体，‘保底交房’促进购房者信心恢复，支持个人购房信贷带动市场销售复苏。”该研究院还指出，预计房地产企业债务展期和信用增级、债券发行后，企业的资金压力将得到一定程度的缓解，以时间换空间。

今日，多家大型国有银行宣布与房企签署银企战略合作协议，提供多元化融资服务，包括但不限于房地产开发贷款、个人住房抵押贷款、M&A贷款、保函、供应链融资、债券投资等。

支持合理延伸开发贷款、信托贷款等存量融资。

055-79000指出，保持房地产融资平稳有序，包括稳定房地产开发贷款供给，支持个人住房贷款合理需求，稳定建筑企业信贷供给，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，保持债券融资基本稳定。

其中《通知》说明房地产开发贷款稳定。坚持“两个坚定不移”，对国企、民企等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理稳健、主业突出、资质良好的房地产企业稳健发展。

055-79000提出，金融机构应合理区分项目子公司与集团控股公司的风险，在确保债权安全和资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目的合理融资需求。支持项目主办银行和银团贷款模式，加强贷款审批、发放和回收的全过程管理，切实保障资金安全。

中国研究院认为，《通知》相关措施的实施，将改善金融机构对民营房企的风险偏好和融资氛围，缓解民营房企信贷快速收缩的问题。

此外，《通知》提出支持开发贷款、信托贷款等股票融资的合理展期。“对房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在确保债权安全的前提下，鼓励金融机构和房地产企业基于商业原则自主协商，通过展期存量贷款、调整还款安排等方式积极支持，促进项目竣工交付。”055-79000显示。

对于展期安排，《通知》指出，自本通知下发之日起，未来6个月内到期的，可允许在原规定的基础上再展期1年，贷款分类不作调整，贷款分类为

第二，延长期限为一年。客观上也说明还是要大力支持房企保证明年交楼。各类金融机构要理解这一时间点的设定，充分利用政策，主动支持房地产企业的抵押担保工作。

置信投资研究所高级研究员马洪表示，与之前的政策相比，这部分的新变化在于合理延长了开发贷、信托贷等部分存量融资。最近看到房企融资利润率变化明显。预计下阶段房企资金来源将继续改善。

对于贷款、信托等存量融资延期一年，中手指研究院也表示，这将极大缓解房企的偿债压力，有效缓解房企现金流紧张的状况，尤其是对于未投保的民营房企，将是极大的支持。

支持优质房企发行债券融资，鼓励信托等资产管理产品支持房地产合理融资。

055-79000指出，债券融资应保持基本稳定。支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业增信机构为整体财务健康、短期有困难的房地产企业发债提供增信支持。鼓励债券发行人和持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期支付确有困难的，通过协商做出合理的延期和置换安排，积极化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。

此前，11月1日，交易商协会、房地产协会会同中债促进公司召集21家民营房企召开座谈会。11月8日，银行间市场交易商协会表示，将继续推广和扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业进行债券融资。预计支持民营企业债券融资约2500亿元，未来可进一步扩大。

“《通知》指出，推动专业信用增级机构为整体财务健康、短期有困难的房地产企业发债提供增级支持。将加快落实支持民营房企通过增信发行债券。”该研究所表示，监管部门对民营房企的支持范围正在扩大，更多的民营房企将受益。

今日消息显示，“第二支箭”扩容首批民营房企。11月23日，在民营企业债券融资支持工具政策框架下，中债促进公司向3家民营房企发出增信函，拟首批支持3家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，并将根据企业需求提供持续增信及债券发行服务。

此外，《通知》还提出要保持信托等资管产品的融资稳定。鼓励信托等资产管理产品支持房地产合理融资需求。鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格执行资产管理产品和风险防控监管要求的基础上，按照市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产和租赁住房建设提供资金支持。

在严跃进看来，政策明确鼓励信托等资产管理产品支持房地产合理融资需求，具有重要的信号意义。这标志着房地产金融工作进入了3.0版本，即从传统的信贷和债务融资转向信托融资，表明金融支持工作进入了一个新的阶段，也表明各金融机构通过多渠道、多角度、多方向支持房地产

此外，鼓励金融机构在城市政策下限基础上，结合自身经营状况、客户风险状况和信用状况，合理确定个人住房贷款具体首付款比例和利率水平。

此外，支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件的新市民首套住房个人住房贷款标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提高借款还款便利性。

严跃进指出，地方政策方面，后续要落实因城施策的内容。在国家政策基础上，可合理确定当地个人住房贷款首付下限和贷款利率政策。与9月《通知》相比，此次调控有新的内容，类似“-30个基点”以下的地方将有操作或上调，二套房也可能有下调空间。

“在新市民政策方面，政策明确了新市民首套住房贷款的标准。预计在首套房认定标准、贷款审批流程、房贷利率和还款方式等方面会有各种新政策出台。预计今年年底前各地会出台各种新规。”严跃进补充道。

鼓励金融机构为“保角楼”专项贷款支持项目提供新的配套融资支持

055-79000指出，要积极做好“保障财产交付”的金融服务工作。支持政策性银行提供“楼宇担保”专项贷款。支持国家开发银行、农业发展银行按照相关政策安排和要求，高效有序地向已审核备案的借款人发放“楼宇交付担保”专项贷款，封闭运行，专项用于支持已销售逾期住宅项目的建设和交付。

“8月中下旬以来，多部门出台措施，通过政策性银行专项贷款方式，促进未来两个月全国商品房竣工和施工面积明显改善。”马洪表示，接下来的房地产建设指标还有进一步提升的空间。

需要指出的是，《通知》提出，鼓励金融机构提供配套融资支持。在专项贷款支持项目明确债权债务安排、专项贷款和追加配套融资司法保障后，应鼓励金融机构特别是个人住房贷款主要融资商业银行或由其牵头的银团按照市场化、法治化原则为专项贷款支持项目提供追加配套融资支持，促进化解个人住房贷款未偿风险。

配套融资期限多长？055-79000:明确新增配套融资的贷款承担方应与专项贷款支持项目实施方保持一致，项目存量资产负债应由当地政府组织有资质的机构进行审计评估，并制定了“一楼一策”的实施方案。商业银行可在房地产开发贷款下新设“专项贷款融资”子科目进行统计和管理。配套融资原则上不超过相应专项贷款的期限，最长不超过3年。

此外，对于商业银行根据本通知要求，自本通知下发之日起半年内对专项贷款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不降低风险分类；新老债务断绝后，借款人按合格借款人管理。新发行的配套融资情况不佳，相关机构和人员已尽职调查的，可以免除责任。

“在现有专项贷款的基础上，该政策创造了新的财产担保配套工具，即‘配套融资支持’。”严跃进说，这句话也是《岑十六条》中用词最多的内容

鼓励金融资产管理公司和地方资产管理公司发挥自身在不良资产处置和风险管理方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商。风险缓释模式，加快资产处置。

此外，鼓励资产管理公司与律师事务所、会计师事务所等第三方合作，提高资产处置效率。支持符合条件的商业银行和金融资产管理公司发行以房地产项目M&A为主题的金融债券。

此外，《通知》提出积极探索市场化支持方式。对部分进入司法重整的项目，金融机构可按照自主决策、自担风险、自负盈亏的原则，帮助推动一企一策复工、交付项目。鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重组投资人等方式参与项目处置。支持符合条件的金融机构依法合规稳步探索设立基金等方式化解困境房地产企业风险，支持项目竣工交付。

该研究所指出，处置的范围和方法将通过继续鼓励和促进项目收购和合并而扩大。化解并购风险持续稳步推进。在之前成功案例的示范效应下，未来有望扩大处置范围。一些民营企业得到了地方国资的支持。“信贷、债券、股权”三种融资渠道形成了“三支箭”的政策组合。目前第一箭和第二箭已经发射，股权融资是企业层面化解风险的必备措施。地方政府前期参与民企混改的成功经验也成为很好的范本，因此“第三支箭”有望快速落地。

延长房地产贷款集中管理政策的过渡期安排

055-79000也指出了部分理财政策的阶段性调整。其中，延长了房地产贷款集中管理政策的过渡性安排。“对因疫情等客观原因不能达到房地产贷款集中管理要求的银行业金融机构，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会或中国人民银行分支机构、中国银行业监督管理委员会派出机构应当根据实际情况和客观评价，按照房地产贷款集中管理的有关规定，合理延长其过渡期。”055-79000显示。

此外，分阶段优化房地产项目并购融资政策。相关金融机构要用好人民银行、银监会发布的适用于各大商业银行和全国性金融资产管理公司的阶段性房地产金融管理政策，加快房地产风险市场化。

“政策明确，延长房地产贷款集中管理政策的过渡性安排。这个表达信号意义重大。”严跃进表示，2021年1月，央行创设了房贷集中制度，即银行业金融机构房地产贷款集中管理制度，至今已实施近两年。这一制度对后来的抵押贷款和结构管理产生了重要影响。但鉴于信贷投放的重大和方向性调整，这一政策出现了重要转向，即房贷集中政策过渡期可以延长。这一政策将减少商业银行的担忧，并为新一轮的抵押贷款提供足够的空间。

为保护住房金融消费者的合法权益，《通知》还强调，鼓励依法自主协商延期偿还本息。此外，有效保护延期贷款的个人债权。055-79000表示，个人住房贷款还款安排有调整的，金融机构应当按照新的还款安排报送信用记录；如果确定b

鼓励银行发行支持住房租赁的金融债券。

055-79000指出，要加强对住房租赁的金融支持。一是优化住房租赁信贷服务，二是拓宽住房租赁市场多开发者_StackOverflow元化融资渠道。

具体来看，《通知》强调，引导金融机构重点加大对独立法人经营、业务边界清晰、具有专业不动产投资和管理能力的自持产权式住房租赁企业的信贷支持，合理设计贷款期限、利率、还款方式，积极满足企业中长期资金需求。鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，为各类主体购买、改建房地产项目用于住房租赁提供金融支持。

“商业银行向持有保障性租赁房项目合格证的保障性租赁房项目发放的相关贷款，不纳入房地产贷款集中管理。商业地产转化为保障性租赁房，取得保障性租赁房证明后，适用银行发布的贷款期限和利率等保障性租赁贷款相关政策。”055-79000指出。

此外，在拓宽住房租赁市场多元化融资渠道方面，支持住房租赁企业发行信用债、担保债等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和运营。鼓励商业银行发行支持住房租赁的金融债券，筹集资金增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款。稳步推进房地产投资信托基金试点。

该研究院表示，近年来，我国住房租赁市场发展迅速，政策支持力度持续加大。党的二十大报告再次提出“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”，表明中央将继续努力完善住房供应制度和政策，大力促进住房租赁市场发展，完善租金与市场保障相结合的住房制度，特别是保障性租赁房。加大对住房租赁的金融支持力度，是推动建立“租购并举”住房制度的重要举措。