年报观察｜房企长租业务重盈利轻规模 包租模式或逐步退出主流？

当前正值上市房企财报季，聚焦长租公寓，从财报中可以看到，上市房企租赁业务的规模增速放缓，注重盈利增长而非规模增长。与此同时，业务模式也有所调整，重心开始转向重资产+轻资产管理，中资产的包租模式逐步退出主流。

展望未来，业内人士认为，随着支持政策陆续出台，经营性不动产实现“投融建管退”闭环，给租赁业务的加速发展带来更多可能。

当前，上市房企租赁业务模式有所调整，重心转向重资产+轻资产管理。图/IC photo

头部房企租赁业务规模增速放缓

在众多上市房企中，万科是最早进入长租市场的参与者之一。2014年底，万科以广州万汇楼项目试点，利用自持、租赁的优质资产，正式探路长租业务；2016年4月，万科整合全国长租项目，统一为“泊寓”品牌，从此开启快速规模化之路。时至今日，万科泊寓已是我国最大的集中式公寓提供商。

回顾过去的一年，万科泊寓营收增速有所下滑。财报显示，2022年，万科租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入32.4亿元，同比增长12.1%，而2021年增速为13.7%。除此之外，万科泊寓没有实现盈利，但万科总裁祝九胜在2022年度业绩推介会上表示，泊寓实现报表盈利的目标不会改变，并且这个盈利目标是在成本法下（即扣除折旧摊销后）的会计报表盈利，这意味着没有重新估值。

从规模上来看，2022年，泊寓新获取房间1.77万间，净新增开业0.71万间。尽管整体规模增速放缓，但泊寓在行业内规模的领先优势依旧明显。截至2022年底，泊寓共运营管理租赁住房21.51万间，累计开业16.66万间，业务布局全国34个城市。

继万科之后，龙湖冠寓的规模排在上市房企第二位。2016年8月，龙湖集团正式宣布推出其长租公寓品牌“冠寓”。财报显示，2022年，龙湖长租公寓租金收入为24.4亿元，同比增长9%。值得一提的是，继2021年首次实现盈利后，龙湖冠寓已连续两年实现营收及利润的双增长，龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在业绩会上表示，龙湖冠寓2023年预计也将有良性的盈利增长。

不过，从时间线上分析，2018-2020年，龙湖冠寓规模快速发展，2021年，龙湖冠寓规模在上市房企中排至第二。到了2022年，冠寓在营房间数量与年租金收入同比增长均为9%，增幅较前几年大幅下降。财报显示，截至2022年末，龙湖冠寓已开业11.6万间，同比增长9%，整体出租率为88.5%，其中开业超过6个月的项目出租率为91.1%。据克而瑞监测，冠寓累计开业房源规模稳居行业第二；分城市来看，龙湖冠寓在深圳、杭州、南京、武汉、成都等重点城市的开业房源规模位居集中式公寓TOP5，其中，武汉、成都的开业规模位居TOP1。

相比于万科与龙湖，招商蛇口布局租赁业务相对较晚。2020年，招商蛇口开始整合旗下酒店及公寓业务，并正式成立“招商伊敦”， 形成“伊敦”系列酒店和“壹”系列公寓两条主力产品线。财报显示，2022年，长租公寓业态全年实现EBITDA（即税息折旧及摊销前利润）6.84亿元，这也是招商蛇口首次披露租赁业务的EBITDA；全年运营收入（未扣除租金减免金额）为10.25亿元，受疫情和房地产下行等因素影响，较2021年同期下跌9%。在2022年半年度业绩会上，招商蛇口管理层表示，招商伊敦公寓是目前为数不多实现盈利的公司。

规模方面，招商蛇口在长租业态方面布局全国21个城市，在营项目41个，总经营建筑面积约108万平方米，房源2.67万间。在建及筹开项28个，总建筑面积约64万平方米，房源总数1.39万间，管理规模较去年增长12.8%。2022年，招商伊敦公寓新开业上海祝桥、深圳海涛、杭州闻博花城和合肥城市主场等4个项目，均为“壹间”产品线。

业务趋稳，注重盈利而非规模增长

值得注意的是，龙湖冠寓已经率先按下了“减速”键。房东东公寓学院创办人全雳分析指出，龙湖冠寓有意放缓了脚步，整体策略明显在做调整，重点放在了优化房间数量和质量上，而不再以房间数量作为硬性指标。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析指出，龙湖冠寓发展初期主要依靠中资产包租模式与轻资产委托运营模式实现快速的全国化布局，但过去几年的市场经验显示，长租公寓的中资产包租模式具有周期性特征，其拿房成本、盈利空间受供求和竞争格局的影响较大，尤其在上一轮行业高度竞争时期，由于需求的集中爆发推高了拿房成本，使得长租管理机构的风险显著增加。因此，龙湖在近几年也有意识地主动放慢了扩张速度，项目选择更为审慎，逐步换仓回核心城市。

实际上，陈序平在业绩发布会上就表示，长租公寓介入比较早，但现在反而会更加审慎，会更坚持布局核心城市、核心区域。

万科租赁业务也有所调整。赵然表示，万科泊寓从2015年的1000间发展到目前的16.66万间，和其他初期进入长租公寓市场的租赁企业一样，也经历过“二房东”模式快速抢占市场的发展时期，如万科在2017年开始启动的“万村计划”，专门针对大湾区的城中村改造升级项目，万科以高于市场价格的租金和房东签订10-12年的长租租约，统一进行装修改造升级后，交由泊寓运营管理出租。不过 “万村计划”启动不到两年便陷入困境，随后，万科较早掉头转向轻重结合的发展路径。

不同于万科和龙湖，招商蛇口的长租项目多为早年持有的存量物业，深耕深圳。“招商蛇口并未像万科和龙湖早些年一样走轻资产与中资产的全国化扩张路线，因此，天然的规模增速就会偏慢。”赵然分析称。

贝壳研究院高级分析师黄卉表示，从上市房企发布的租赁业绩来看，多数企业的租赁经营业务趋于稳定，营收呈现增长态势，不再大规模地拓展房源规模，对房源的选择更谨慎，注重盈利增长而非房源规模增长，这是租赁业务稳定发展的关键因素。

“轻重结合”模式成为发展方向

除了不再大规模拓展房源规模外，上市房企租赁业务的模开发者_运维知识库式也有所调整。万科泊寓方面，近年来，万科泊寓探索多元化的业务模式，包括探索集体用地、自持用地租赁住房建设、城中村联营改造运营、政府租赁住房代建代管等业务发展模式。整体来看，万科泊寓也转向“轻重结合”的发展路径，其在规模上已逐渐领先于其他集中式租赁企业，并逐步扩大领先优势。

不仅如此，招商伊敦公寓、旭辉瓴寓、中骏方隅等开发商系的长租公寓也开始“轻重结合”，布局轻资产管理。

“目前，开发商除了自持租赁公寓，除个别企业外，基本不会再采用包租模式发展公寓，轻重结合或成为长租运营商的标配模式。另外，开发商还在持续主动经营公寓的，只有万科、龙湖、招商、旭辉、中骏等少数房企，其他房企的租赁业务基本维持现状或主动转让了。”全雳如是说。

“从业务模式上看，未来以管理输出为代表的轻资产模式，以及以物业和土地开发、持有、运营为代表的重资产模式将成为行业的发展方向。”赵然分析称。

ICCRA之前的研究报告中指出，从国际行业发展经验来看，进入规范的机构化发展阶段，行业通常会逐步从以“二房东”为代表的中资产发展模式，转向“轻重结合”的发展模式。赵然指出，尤其当前保障性租赁住房的重资产之路已经具备与之配套的“退出机制”和政策环境，未来可能将见证重资产模式企业的加速崛起。

新京报记者 张晓兰